自从10月24日，建信中关村REIT(SH:508099)发布今年三季报后，就启动加速下跌趋势，今年初到现在净值已经下跌了33%，比2021年发行时候认购价都跌了18.46%。对比沪深300ETF，今年也才下跌了5.7%。

号称投资风险比股市要小的理财产品，现在竟然如此不抗打。

建信中关村REIT是第二批公募REIT，管理人为建信基金，运营管理机构为中关村软件园公司，基金投资方向以产业园区写字楼为主，收入来自写字楼租金。

一只标杆REIT，不到两年时间就沦落到这个地步。

投资者本想好好当一个房东，没想到本金快没了！

而净值跌跌不休背后，是断崖式下跌的出租率。

10月24日，建信中关村REIT公布的三季报显示，到9月30日，出租率仅为63.73%。2022年3月底，出租率还有96.15%，一年半时间出租率下降了33.72%。

要知道，建信中关村REIT下面的3个写字楼全部位于号称中国“硅谷”的北京中关村软件园内，分别是：

互联网创新中心5号楼（8.22万平米）、协同中心4号楼（3.18万平米）、孵化加速器（5.28万平米）。

2021年发行这只REIT基金的时候，确实吸引了不少投资者，毕竟这里集中了大量国内最优秀的IT互联网企业，企业办公面积的扩张需求旺盛。根据当时统计，该区域整体写字楼空置率低于10%，为8.2%。建信中关村REIT下面的3个写字楼2018年、2019年、2020年和2021年上半年出租率分别为95%、92%、97%和95%。

当初招募的时候，也给出了相当乐观的预测，未来1-2年，互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼以及孵化加速器项目的出租率分别为90%、100%、85%；未来3-10年，互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼以及孵化加速器项目的出租率分别为90%、98%、90%。

预测出租率基本保持在90%以上，没想到2年不到，就只有60%了。

其实在去年底，出租率仍然保持在80%以上，没想到在疫情结束后，情况不但没有好转，而且租户大幅度退租。

最新的退租通知来自软通动力信息技术（集团）股份有限公司。软通动力原来租用了5204平米，其中2197平米在今年9月末到期不续租，剩余3007米也在9月末提前退租。不过经过沟通，软通动力最终保留了1815平米。退租的3389平米占总体可租面积的2.72%。

包括软通动力，三季度退租客户共有5家，合计10780.99平米，占总体可租面积的8.48%。其它4家分别是北京思路创新科技有限公司、北京树根互联科技有限公司、北京蓝玛星际科技有限公司、工商银行。

与此同时，新租客仅有两家，合计面积854.22平米。

2022年，市场传出快手公司大规模裁员，而2021年的时候，快手（北京达佳互联信息技术有限公司）正是第一大租户，承租面积为2万平米，但是到去年7月份，快手全部退租。

建信中关村REIT在季报中预测，全市产业园区租金水平持续走低仍面临下行压力，全市产业园空置率上升至 21.1%，租金延续下滑走势。

意思是，后期形势也不容乐观。

2021年11月建信中关村REIT（508099）启动发售，认购价为3.2元/份，12月17日，正式在上交所上市，当天开盘即涨停，报收4.16元/份。到2022年2月14日，最高涨至5.48元，此后，开始缓慢下跌。

今年年初开始，嗅觉灵敏的投资者就已经看到势头不对，纷纷抛售离场，净值更是加速下跌。

今日收盘2.605元/份，比年初下跌了33%，比2021年认购价都跌了18.46%。

今年6月份，建信基金发布公告，子公司建信资本将增持不超过5000万元建信中关村REIT，今年4月21日至6月6日，已经通过二级市场分次买入约2700万元。

但最终也没有挽救跌跌不休的态势，毕竟出租率在实打实下降。

2022年迄今，建信中关村REIT累计分红三次，2022年5月份一次，2023年5月和8月各一次。2022年分红4091万元，折合年化分红率1.42%；2023年累计分红11930万元，折合年化分红率4.14%。

但是你要的是租金，人家要的是本金。

其实不仅仅建信中关村REIT，以产业园为主的位于上海的华安张江产业园REIT表现三季报亏损了18.86万元，是唯一亏损的REIT，原因也是受退租影响。张江光大园出租率为78%，张润大厦出租率为57.19%。而去年，张润大厦出租率还有96.53%。

当时，很多宣传都用了“躺收产业园租金”这样的标题吸引投资者，如今看来，市场又给新韭菜上了一课。