中指研究院 中国房地产TOPI0研究组
中国房地产TOP10研究组自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了二十一年。研究组紧跟市场变化，深入揭示房地产企业经营规律，不断探索房地产企业发展策略，为促进房地产行业健康发展发挥了重要作用。
当前形势下，政策指出“一视同仁”支持房企融资，提出“三个不低于”，标本兼治化解房地产风险，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。在此背景下，房地产企业要顺应新的形势，积极作为，轻重并举，以销定投，实现稳健发展。为此，研究组启动“2024中国房地产百强企业研究”，以“顺势而为，行稳致远”为主题，发掘行业中综合实力强、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业群体，鼓励企业提质增效增强内生动力，实现高质量发展。
业绩规模：销售表现略好于全国水平
市场份额微增2023年，我国房地产市场仍处于调整阶段，全国商品房销售额进一步降至11.7万亿元，百强企业整体销售表现好于全国水平。百强企业投资进一步向核心热点城市聚集，择机拓展优质土地储备，为未来业绩储备资源。
（1）央国企市场份额继续提升，“大而不强”企业掉队导致断层出现
房地产市场仍处于调整阶段，百强企业顺势而为，聚焦核心城市核心区域，把握市场主流需求抢收回款，销售表现略好于全国水平。2023年，百强企业销售总额、销售面积分别达53896.0亿元、26131.6万平方米，同比分别下降5.8%、7.4%。从具体企业分布来看，由于部分“大而不强”的企业出现掉队导致百强企业间出现了明显的断层现象。2023年，百强企业市场份额为46.2%，较上年微增0.4个百分点。央国企凭借较强的资源禀赋和稳健经营等优势，市场份额继续提升。
（2）进一步聚焦核心城市，紧抓改善性需求释放机遇，积极营销加速去化
2023年，百强企业继续向一、二线核心城市聚拢，把握重点城市政策窗口期加快去化，重点城市销售贡献占比提升。百强企业把握市场需求，顺势而为加大改善类产品推出比例，同时优化数字营销生态，抓住重要传统销售节点积极打造营销活动，通过私域流量转化与公域流量导流连通线上线下营销闭环，助力销售去化。
（3）投资策略更加理性，以销定投聚焦核心城市，谨慎选择合作伙伴
受上年低基数影响，加之年底推地节奏有所加快，带动百强代表企业拿地规模有所回升。百强企业以销定投、量入为出，采取精准投资战略进一步向市场预期好的一、二线核心城市聚集。随着行业深度调整、城市分化进一步加剧，百强企业审慎选择合作、收并购等方式，防范和化解运营风险。
运营表现：营业收入同比增长 典型房企持有业务表现亮眼
2023年，受年内竣工结转加快影响，百强企业营收增速由负转正，盈利水平有所下滑，部分百强企业营收和利润结构出现变化，非开发业务占比提高。
（1）竣工结转增加，2023年营业收入同比转正
2023年百强企业营业收入同比微增，增速转正，但净利润降幅较上年有所收窄。竣工和结转增速较快带动营业收入持续增长，百强企业营业收入均值达395.1亿元，同比增长7.4%；但受结转成本等因素影响，净利润均值同比下降16.7%至21.4亿元，降幅较上年收窄。从不同性质企业来看，企业间营收和净利润分化更加显著，央国企、少数布局高能级城市民企业绩表现更佳。
（2）典型房企持有业务利润贡献提升，助力企业改善流动性
一方面，典型房企持有业务、服务业务等非开发业务贡献了更高的收入和利润。另一方面，持有业务、服务业务以其稳定的现金流改善企业整体流动性。同时，持有型物业作为依赖长期经营的资产，房企也需提高资产运营效益、清退低效资产，实现长期可持续化经营。
（3）聚焦优势领域调整业务结构，向新发展模式转型
中长期来看，受新房增量规模见顶、房地产去金融化影响，企业单纯依靠开发业务收入很难保持一定收入规模，利润率在市场回暖后的提升幅度仍存在天花板，其利润规模增长更加受限。因此，面向新周期如何维持有利润的发展成为百强企业必须面对的课题。企业间策略存在一定程度分化，总体以利润为核心经营目标，聚焦于优势领域、优势区域，发挥竞争优势，根据房地产新形势调整业务布局策略，实现更有效率、可持续的发展。
经营安全：偿债能力分化显著 需抓紧融资窗口期增强流动性
2023年，行业继续在调整期运行，百强企业“三道红线”指标均值均已合规，但杠杆率和流动性表现明显分化。百强企业应抓紧近期融资窗口期，依靠优质开发项目和持有型物业争取资金流入。
（1）“三道红线”指标均值合规，长期债务压力略有上升
百强企“三道红线”指标均值均已合规，但净负债率有所上升、现金短债比基本持平。百强企业有息债务相对规模基本持平；债务平均期限略有延长，短期债务占比下降。百强企业债务结构出现明显分化，头部央国企持续优化债务结构，总有息债务占比和短期有息债务占比均下降。
（2）短期偿债能力分化显著，央国企流动性风险相对可控
百强企业流动性表现分化加剧，部分央国企、民企受益于销售融资俱佳，流动性持续改善；部分混合所有制企业和民企受销售下滑冲击现金减少较快削弱了偿债能力。
（3）融资政策重点转向支持项目，需做好项目开发运营争取资金流入
虽然到期债券余额最高峰已过，但房企偿债压力仍在。房企可利用城市房地产融资协调机制获得融资，同时做好开发经营工作，增强项目信用；同时可把握最新政策，盘活经营性资产，拓展融资渠道，从而增厚安全垫。
社会责任：积极依法纳税参与保障性住房建设 践行绿色发展理念
2023年，百强企业响应高质量发展号召，积极承担企业社会责任，履行纳税义务，参与保障性住房建设。同时，不断践行绿色可持续性发展理念，支持乡村振兴，开展慈善捐助，积极回报社会。
（1）积极依法纳税，典型房企纳税超百亿
2023年，百强企业注重依法纳税。典型房企坚守安全经营底线，履行法定义务，2023年纳税总额均超百亿，持续对国家税收作出贡献。
（2）参与保障性住房建设，落实租购并举发展战略
2023年，百强企业一方面参与保障性住房建设，为促进社会和谐发展、提高人民居住品质作出贡献；另一方面顺应住房供给体系的变化，投入保障性租赁住房建设，落实租购并举发展战略。
（3）践行绿色发展，多方回馈社会
2023年，百强企业积极践行“双碳”战略，打造绿色低碳社区；秉承绿色理念，通过公益基金会、打造公益品牌等方式传播环保观念；积极探索城乡融合与产业帮扶，助力农业农村现代化；关注特殊群体，助力教育事业，主动履行社会责任。
结语：
在行业调整阶段，百强企业均仔细审视自己竞争优势、资产和债务结构，一面求安全求生存，一面寻转型寻利润，经营核心全方位向效益靠拢，有退有进、循序渐进、持之以恒，力图将公司转型为适应房地产新形势的新发展模式。
（责任编辑：王治强 HF013）