本报告完整版&涉及各项数据，填写试用联系索取
2024年以来，新房市场整体延续调整态势，全国商品房销售面积和销售额同比降幅较大，一季度重点100城新房成交面积同比降幅在四成左右，二手房市场表现仍好于新房，重点城市成交量同比降幅相对较小。今年以来新房市场调整幅度较大的原因主要可以归结为三点：一是去年同期疫情积压的购房需求集中释放，导致销售数据基数较高；二是今年春节假期长，居民出游热情较高，影响了住房需求的入市节奏；三是二手房市场“以价换量”态势延续，一定程度对新房需求产生了分流。值得关注的是，春节以来，核心城市政策效果逐渐显现，新房、二手房成交量活跃度呈回升态势，部分城市二手房“小阳春”行情初显。近期中央频繁释放楼市积极信号，国常会强调房地产事关经济社会发展大局，要系统谋划相关支持政策，3月27日，北京取消离婚限购政策，积极落实中央会议精神，预计供需两端政策优化力度将增强，同时，随着年中高基数影响减弱，销售同比降幅也将逐步收窄。本报告主要结论如下：
（1）房价：2024年1-2月，受改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计上涨0.29%；二手房价格延续调整态势，累计下跌0.93%，2月价格环比跌幅收窄，环比下跌城市数量已连续9个月超90城。
（2）市场供求：一季度，全国新房市场销售表现偏弱，在上年同期高基数下，重点100城住宅销售面积同比下降约四成，核心城市政策效果渐显，春节后新房市场活跃度温和回升，二手房市场表现仍好于新房，重点11城二手房成交量连续5周环比增长。从需求特征来看，一季度重点城市改善性需求持续释放，新房高总价产品成交套数占比提升。
（3）土地市场：今年截至3月26日，全国300城住宅用地供求面积延续缩量态势，而北京、上海、杭州等重点城市优质地块拍地节奏加快，带动一季度300城出让金及楼面均价结构性上升。企业投资继续聚焦核心城市核心区域，土拍热度分化加剧。拿地企业方面，央国企拿地金额占比提升，仅杭州等热点城市民企举牌意愿较强。
（4）政策展望：今年我国GDP增长目标定为5%左右，要想实现这一目标，财政货币政策需要持续发力，同时稳地产对于稳定宏观经济大局也至关重要，3月22日国常会强调要系统谋划相关支持政策，短期来看，房地产供需两端政策有望加快优化。预计各地将充分发挥调控自主权，一线城市有望继续优化限购政策，二线城市或将全面取消限制性政策，降低首付比例、降低房贷利率等政策同样具备空间；同时，城市房地产融资协调机制或将加快落地见效，“三大工程”配套政策和资金有望继续跟进，住房保障体系建设也将加速。
（5）市场展望：随着房地产供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或将迎来温和修复，叠加“白名单”项目融资支持持续落地，项目建设推进也有利于提振市场信心，进而带动新房销售边际好转。整体来看，今年3月“小阳春”成色不足，市场节奏或整体延后，同时年中高基数影响将逐步减弱，因此预计二季度新房销售面积同比降幅将收窄。但值得关注的是，次新房入市或将继续分流新房客户，新房市场调整压力仍在。
更多房地产市场研究，“中指云”获取（复制链接）
https://www.cih-index.com/
2024年一季度中国房地产市场形势总结
（一）价格水平：改善型楼盘入市带动1-2月百城新房价格累计上涨0.29%；二手房价格累计下跌0.93%，2月环比跌幅收窄
图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：https://www.cih-index.com/
新建住宅方面，2024年1-2月百城新建住宅价格累计上涨0.29%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-2月百城新建住宅价格累计上涨0.29%，较2023年同期由跌转涨。具体来看，受改善型楼盘入市带动影响，2024年1月、2月百城新建住宅价格环比保持上涨，2月百城新建住宅均价为16267元/平方米，环比上涨0.14%，涨幅较1月收窄0.01个百分点。
二手住宅方面，2024年1-2月百城二手住宅价格累计下跌0.93%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-2月百城二手住宅价格累计下跌0.93%，跌幅较2023年同期扩大0.80个百分点。具体来看，年初二手房价格维持下行态势，各地业主“以价换量”现象较为明显，1月百城二手住宅价格环比跌幅微幅扩大至0.56%；进入2月，受春节假期影响，部分城市业主挂牌价格短暂趋稳，2月百城二手住宅均价为15173元/平方米，环比下跌0.37%，跌幅较1月收窄0.19个百分点。
图：2021年1月以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：https://www.cih-index.com/
从涨跌城市个数看，2024年1-2月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量保持平稳，二手住宅价格下跌城市数量维持高位。2024年2月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为38个，较1月增加5个；百城二手住宅价格环比下跌城市为99个，与1月持平，已连续9个月超90城。
（二）成交规模：高基数下，一季度重点100城新房成交面积同比下降约四成，3月降幅收窄；春节后重点城市二手房连续5周环比保持增长
全国：根据国家统计局数据，2024年1-2月，全国新建商品房销售面积为1.1亿平方米，同比下降20.5%，商品房销售额为1.1万亿元，同比下降29.3%，其中新建商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降24.8%、32.7%。
现房销售表现继续好于期房，占比持续提升。2024年1-2月，商品房期房销售7899万平方米，同比下降31.8%；现房销售3469万平方米，同比增长27.0%，表现明显好于期房。从占比上看，2024年1-2月现房销售面积占总销售面积的比重为30.5%，较2023年全年提升8.0个百分点。
图：2018年至2024年100个代表城市新建商品住宅各季度月均成交面积及同比走势
图：2019年至2024年3月100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：https://www.cih-index.com/
重点城市：一季度重点100城新建商品住宅整体成交规模处近年来同期低位，春节后，市场成交活跃度温和回升。根据初步统计，2024年一季度，重点100城新建商品住宅月均成交面积为1825万平方米，同比下降约四成，一方面，上年同期受疫情积压需求集中释放的影响，基数较高，另一方面，今年春节假期时间长，居民出游热情较高，也一定程度上影响了住房需求的入市节奏。春节后，部分核心城市在政策优化带动下，新房市场活跃度有所提升，在2月低基数下，3月重点100城新建商品住宅成交面积环比翻倍增长，同比降幅明显收窄。整体来看，当前购房者收入及房价预期尚未完全恢复，整体市场仍有调整压力。
图：2016至2024年各梯队代表城市商品住宅一季度月均成交面积及同比走势
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：https://www.cih-index.com/
不同梯队城市来看，一季度，一线城市新建商品住宅成交面积同比降幅最小。根据初步统计，2024年一季度，各线城市在去年同期较高基数下，新房成交面积同比均出现下降，其中一线城市在政策优化、较强的购房需求支撑等因素影响下，同比下降约37%，降幅在各线城市中最小；而多数二线、三四线代表城市限制性政策去年就已基本放开，叠加当前购房者观望情绪较重，新房成交面积同比下降均超四成。
图：北京、上海、广州、深圳周度新房成交走势
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：https://www.cih-index.com/
从一线城市周度表现来看，新房市场在春节假期后整体呈恢复态势，深圳、广州在较大政策优化力度下，市场活跃度提升相对较快；上海受益于供应端改善，上周（3.18-3.24），新房成交套数回升至2024年以来周度高位。
注：高总价住宅划分标准为北上深1000万以上住宅，广州、厦门、苏州、杭州、南京为800万以上住宅，合肥、无锡等城市为500万以上住宅。
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：https://www.cih-index.com/
需求结构来看，今年以来重点城市高端改善需求持续释放，新房高总价产品成交套数占比提升。近几年，重点25城新房市场高端改善项目成交套数占比均值整体呈上升态势，2023年升至7.6%，今年1-2月占比均值保持在7.6%，较2023年同期提升0.8个百分点。重点城市中，上海1-2月1000万以上总价段的项目成交套数占比相比去年提升2.8个百分点；广州1月取消120�O以上限购，带动新房市场中800万以上总价段成交套数占比明显提升；合肥今年1-2月入市多个高端改善项目，带动500万以上住宅成交套数占比明显提升。另外，受2023年厦门岛内多个高总价项目入市影响，800万以上住宅成交明显增加，高基数下今年1-2月占比较去年全年下降9个百分点；杭州今年1-2月市场有所降温，高总价住宅购房者观望情绪明显，叠加部分低总价人才共有产权房集中网签，高总价住宅成交占比较去年全年下降5.3个百分点。
图：2022年以来25个代表城市二手住宅月度成交套数走势
图：2022年以来11个代表城市二手住宅周度成交套数走势
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：https://www.cih-index.com/
二手住宅方面，一季度重点城市二手房市场表现相比新房更稳定，春节后二手房市场活跃度持续好转。根据中指数据，2024年1-2月，重点25城二手住宅成交套数在上年同期高基数下同比下降13.1%，较2022年同期增长24.9%，表现明显好于新房，成交规模整体处于较高水平。春节后二手房市场活跃度持续提升，截至3月24日，重点城市二手住宅成交套数已连续5周环比增长，上周（3.18-3.24）成交量达2023年下半年以来周度最高水平。
图：北京、深圳、成都、杭州二手房成交走势
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：https://www.cih-index.com/
从核心城市二手房市场来看，北京、深圳、成都成交量提升明显。春节后，核心城市二手房周度成交量出现明显回升，其中深圳上周（3.18-3.24）二手房成交近千套，回升至2023年4月以来周度最高水平，北京、成都二手房周度成交套数持续回升，杭州由于政策落地时间较短，政策效果尚未完全体现。二手房市场恢复较快，究其原因：
一是，春节后不少城市二手房挂牌量提升，“以价换量”带动二手房活跃度相对较高。与此同时，随着二手房挂牌量增加，部分优质户型、更高性价比的二手房项目入市，也一定程度带动需求入市。二是，二手房对于购房者来说，所见即所得，入住周期相比期房更短，购房者偏好度相对更高。三是，春节后为子女上学的购房需求增加，也促使具备优质教育资源的二手小区活跃度提升。在这些因素共同作用下，二手房市场活跃度仍保持在较高水平，预计短期市场行情将持续。
（三）供求关系：一季度重点50城批准上市面积同比下降约四成，短期库存去化时间维持较高水平
全国：2024年1-2月，全国房屋新开工面积为9429万平方米，同比下降29.7%。全国房屋施工面积为66.7亿平方米，同比下降11.0%。全国房屋竣工面积为1.0亿平米，同比下降20.2%，高基数下出现回落。
图：2016年至2024年50个代表城市商品住宅一季度月均批准上市面积走势
图：2019年至2024年50个代表城市商品住宅月度批准上市面积走势
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：https://www.cih-index.com/
重点城市：受新房销售规模持续回落、近两年土地成交持续缩量等因素影响，新房供给力度不足。根据初步统计，2024年一季度，重点50城商品住宅月均批准上市面积约850万平方米，同比下降约四成。其中，3月进入传统“小阳春”节点，核心城市市场略有修复，企业推货意愿出现改善，重点50城批准上市面积环比明显提升，但在上年同期较高基数下，同比降幅仍较大，供给疲弱也对短期销售端的修复形成一定拖累。
图：2018年至2024年50个代表城市商品住宅销供比走势
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：https://www.cih-index.com/
从供求对比来看，一季度供需两端均偏弱，重点50城整体表现为供小于求。根据初步统计，2023年一季度，50个代表城市商品住宅月均新增供应约850万平方米，同期月均成交面积约为1220万平方米，销供比为1.44，在供应端持续走弱的情况下呈现出供小于求的特点，市场整体仍处于去库存阶段。
受供应缩量影响，重点城市库存规模持续下行，但出清周期保持较高水平。截至2月底，50个代表城市商品住宅可售面积为3.37亿平米，相比去年底小幅下降1.4%，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为20.9个月，较2023年末延长1.0个月，其中，三四线代表城市出清周期达31.5个月，较2023年末延长2.5个月，库存去化压力较大。
综合来看，2024年一季度，重点城市市场情绪仍偏弱，部分核心城市在政策优化及较强的购房需求支撑下，春节后市场情绪有所修复，带动新房、二手房成交小幅回升，其中，二手房市场延续以价换量行情，市场表现明显好于新房。从趋势来看，核心一线、二线城市在供应改善及政策优化的带动下，市场活跃度有望延续回升态势，但对于更多城市来说，平淡行情短期或难以扭转。
（四）土地供求：300城住宅用地成交面积同比降幅收窄，企业投资进一步向核心城市聚焦，土拍市场分化加剧
今年以来全国300城住宅用地供求两端延续低温态势，但成交面积同比降幅收窄。根据初步统计，2024年一季度（截至3月26日），全国300城住宅用地推出4030万平方米，同比下降30.6%；住宅用地成交3511万平方米，同比下降10.6%，降幅较去年全年收窄10.2个百分点；土地出让金2180亿元，同比增长10.4%，住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%，溢价率提升至5.6%，出让金及楼面均价提升主要是由于今年以来一二线城市多宗土地拍卖，尤其是一线城市优质地块拍地节奏加快，带动300城出让金及楼面均价结构性上升。另外，由于去年3月最后五天均为工作日，住宅用地成交量较大，若按全月估算，2024年一季度住宅用地成交面积同比降幅相比本报告统计节点（3月26日）或有所扩大。
表：2024年一季度全国300城各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化
注：推出面积按公告时间统计，为规划建筑面积，数据截至3月26日，下同。
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：https://www.cih-index.com/
各线城市住宅用地推出力度仍较弱，一线城市低基数下成交同比增幅较高。根据中指数据，2024年一季度（截至3月26日），一线城市推出面积同比降幅超五成，而成交面积、土地出让金、成交楼面均价出现不同程度增长，究其原因，一是去年上海、广州第一批次住宅用地多在一季度推出挂牌公告，但拍卖环节多集中于4月，而今年一季度一线城市不少地块已在3月底前完成拍卖，且北京出让规模增加至152万平方米，成交面积同比增幅超100%；二是今年一线城市成交地块多位于核心区，成交楼面均价整体较高，而去年同期广州出让地块成交楼面均价较低。二线、三四线城市受供应端及房企投资信心偏弱影响，推出、成交面积同比均下降，推出面积降幅均近三成，成交面积降幅均超一成；部分城市优质地块拍出较高溢价，而多数城市或郊区土拍情绪仍较低，成交楼面均价更多是结构性变动，二线城市同比下降5.9%，三四线城市同比上涨6.9%。
另外，随着企业投资进一步向核心城市聚焦，市场集中度有所上升。根据中指数据，2019-2023年，住宅用地出让金TOP10、TOP20、TOP50城市占全国出让金的比重普遍逐年提升，2023年占比较2019年均提升约10个百分点。2024年一季度（截至3月26日），在一线城市土拍节奏加快带动下，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重提升至六成。
流拍撤牌方面，全国住宅用地流拍、撤牌数量与去年同期基本持平，成交宗数缩量下导致流拍撤牌率上升。根据中指数据，2024年一季度，全国住宅用地流拍撤牌653宗，流拍撤牌率28.2%，较去年同期提升6.2个百分点。
从重点22城来看，优质地块推出比重增加。一季度（截至3月26日），北京、上海、杭州土拍情绪较稳定，推出宗数占22城的比重约31%，而沈阳、郑州、武汉推出宗数均在3宗以下。为提高房企参拍积极性，多地持续加大优质地块供应力度。如北京2024年度第一轮拟供应商品住宅用地清单中，有9宗位于中心城区，占比约四成，其中东城区也有住宅地块上新，且大多数地块周边有地铁，项目去化具备一定保障；广州第一轮拟供应商品住宅用地清单中，中心四区地块数量占比超四成。
表：北京、广州2024年第一轮拟供应商品住宅用地清单各区域情况
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：https://www.cih-index.com/
土拍规则方面，2024年以来，土拍规则整体延续宽松态势，部分城市继续放松土拍条件。如上海在今年第二轮土地公告中，对之前“70/90”政策在套型面积、比例要求均做出一定优化，多层、小高层、高层中小套型标准由之前不大于90、95、100平方米调至不大于100、110、120平方米，中小套型比例的要求由之前60%-80%降至50%-70%；近期深圳亦取消了“70/90”政策。杭州萧山、余杭区公告地块取消限房价。福州优化公用配电房、阳台赠送面积等计容规则。青岛提出土地出让金余款可按合同约定分期缴纳，最迟付款时间不得超过1年。另外，今年1月，郑州首个现房销售地块成功出让，现房销售试点持续推进。
土拍热度方面，步入2024年，城市之间以及同一城市的不同区域之间分化加剧，取消限价带动部分核心城市优质地块土拍升温。
杭州、上海在优质地块带动下，多宗地高溢价成交：1月26日，杭州成交6宗地中5宗溢价，其中北干西单元地块溢价率达31%；2月27日，杭州7宗地块全部溢价成交，其中6宗溢价率在15%以上。3月14-15日，上海出让5宗地，全部溢价成交，其中4宗触顶摇号。
北京、合肥优质地块热度高，郊区底价成交为主：1月4日、2月22日、3月15日和3月26日四次土拍中，北京丰台大瓦窑、海淀翠湖、大兴西红门、顺义空港地块、昌平生命科学园地块均竞拍至摇号阶段，而其余地块多底价成交。2月29日，合肥滨科城BK202401号、包河区BH202401号地块竞争激烈，溢价率分别达54%、32%。
郑州、济南、南京土地市场整体表现低迷：1月29日，济南17宗地全部底价出让。1月15日，郑州北龙湖片区41.5亩地块起始价较低，位置优越，所属板块开发相对成熟，由郑汴海义高溢价获取，而1月30日、2月2日推出的8宗地，1宗流拍，7宗底价成交。南京1月10日、1月27日、3月8日土拍中，累计推出宅地10宗，2宗取消交易，8宗底价成交。
表：22城2024年一季度高溢价成交地块（截至3月26日）
注：高溢价率地块统计口径为按成交溢价率高于10%统计，上海部分地块溢价率上限低于10%的，如果触顶成交，则也统计在内
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：https://www.cih-index.com/
拿地企业方面，央国企拿地金额占比仍较高，民企当前拿地信心仍偏弱。根据中指统计，2024年一季度（截至3月26日），央国企仍是拿地主力，22城累计拿地金额中，央国企占比63%，其中北京、广州、上海央国企拿地金额占比均达八成以上。
整体来看，2024年一季度，全国300城住宅用地成交规模同比降幅有所收窄，核心城市加快优质地块供给，部分地块竞拍热度较高，对整体市场情绪产生了积极影响。与此同时，各地土拍规则也在优化调整，上海、深圳优化“70/90”政策，有利于为多样化住房需求提供更多匹配的土地资源，更好地促进住房需求释放。当前在房企投资审慎及新房销售尚未企稳下，企业拿地仍聚焦热点城市或流速有保障的板块，伴随着优质地块不断放量、土拍规则继续调整等，核心城市土拍情绪有望继续修复，土拍分化现象或进一步加剧。
（五）开发投资：1-2月房地产开发投资额同比下降9.0%，降幅小幅收窄
图：2014年至2024年2月房地产和住宅累计开发投资及其同比增速
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS（点击查看）
房地产开发投资额同比降幅较去年全年收窄。2024年1-2月，全国房地产开发投资额为1.2万亿元，同比下降9.0%，降幅较2023年全年收窄0.6个百分点。其中，住宅开发投资额为8823亿元，同比下降9.7%，占房地产开发投资比重为74.5%。
图：2015年以来全国房企到位资金同比增速及2024年1-2月各项资金来源同比增速对比
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS（点击查看）
监管部门持续优化房企融资政策，但受新房销售较弱影响，今年1-2月房企到位资金同比降幅较大，企业资金仍承压。2024年1-2月，房地产开发企业到位资金为1.6万亿元，同比下降24.1%，同比降幅较2023年全年扩大。其中，国内贷款为0.3万亿元，同比下降10.3%，占到位资金的比重为19.4%。自筹资金为0.5万亿元，同比下降15.2%，占比为33.2%。定金及预收款为0.5万亿元，同比下降34.8%，占到位资金的比重为28.6%。个人按揭贷款为0.2万亿元，同比下降36.6%，占到位资金的比重为13.7%。
2024年中国房地产市场趋势展望
（一）经济及政策环境：奋力一跳实现5%左右GDP预期目标，财政货币政策或将持续发力，房地产政策优化节奏或加快
宏观经济方面，今年以来，我国经济运行起步平稳，延续了回升向好态势。但当前我国经济发展面临的环境依然复杂严峻，从国际环境看，世界主要经济体仍维持高利率环境，美国通胀黏性较强导致预期降息时间不断延后，世界经济增长动能不足，地区热点问题频发，进一步放大了全球经济运行环境的不确定性，我国外贸形势也面临一定挑战。从国内来看，《政府工作报告》提出“我国经济持续回升向好的基础还不稳固，有效需求不足，部分行业产能过剩，社会预期偏弱，风险隐患仍然较多，国内大循环存在堵点。”这也意味着，全年实现5%左右的增长目标需要依靠宏观政策进一步加力。宏观基调方面，《政府工作报告》延续“稳中求进、以进促稳、先立后破”基调，提出积极的财政政策要适度加力、增质提效，拟安排赤字规模较上年年初预算增加1800亿元，一般公共预算支出规模增加1.1万亿元，安排地方专项债增加了1000亿，今年先发行1万亿元超长期特别国债，四项政策合计将增加财政支持2.38万亿元；稳健的货币政策要灵活适度、精准有效，今年以来央行降准0.5个百分点，并将5年期以上LPR下调25个基点，年内降准降息依然具备空间和预期。
表：2022年以来《政府工作报告》中房地产政策对比
资料来源：中指研究院综合整理
房地产政策方面，今年《政府工作报告》针对房地产的政策整体延续了上年末中央经济工作会议对楼市的定调，明确提出要标本兼治化解房地产风险，稳妥有序处置风险隐患，健全风险防控长效机制，整体来看，2024年房地产工作将围绕稳市场、防风险和促转型展开，而防范化解房地产风险被放在了有效防范化解重点领域风险的首位，是2024年房地产工作任务中的重中之重。
防风险方面，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求是重要抓手，通过融资协调机制推送房地产项目“白名单”落实项目融资是支持房企融资的主要方式。今年年初，住建部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，随后各地政府及银行金融机构积极跟进、对接，根据住建部披露数据，截至3月9日，全国31个省312个城市已经建立了房地产融资协调机制，涉及项目超过6000个，其中82%是民营和混合所有制企业的项目。截至2月底，已经通过商业银行审批的贷款超过2000亿。融资协调机制的加快建立，有利于房地产企业特别是部分民企的现金流改善。与此同时，随着项目资金逐渐落位，项目的建设也将加速推进，整体对市场的正向影响也有望进一步显现。
稳市场方面，今年《政府工作报告》中明确指出要“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”，住建部倪虹部长在两会民生主题记者会上指出稳定房地产市场，城市政府要用好调控自主权，继续强调“因城施策、精准施策、一城一策”。3月22日，国常会提出“系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给”，预计接下来各地需求端支持政策有望加速跟进。
图：2022年以来各地因城施策频次（截至3月27日）
表：2024年以来主要政策类型出台频次对比（截至3月27日）
注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。
资料来源：中指研究院综合整理
地方层面，根据中指监测，2024年一季度全国有近90省市（县）出台政策超100条，在此前各地政策应出尽出影响下，今年以来各地政策出台频次有所下降。具体来看，春节前，一线城市接连放松限购政策，3月27日，北京取消了执行2年多的离婚限购政策，信号意义明显，预计2024年政策环境将保持宽松，且有望持续加力。今年以来，二三线城市继续从取消限购、完善二套房认定标准、优化公积金贷款政策、优化限售、发放购房补贴等方面优化需求端政策，1月底苏州全面取消限购，3月14日，杭州积极落实监管部门要求，取消了二手房限购政策，进一步提振市场信心。
此外，2月央行5年期以上LPR下调25个基点，是2019年换锚以来最大降幅，降息后多地房贷利率已降至历史最低水平，南宁、桂林、中山等地首套房贷利率低至3.45%，郑州、沈阳、无锡等二线城市首套房贷利率也降至3.55%。而核心一二线城市房贷利率整体仍处在相对高位，如北京城六区首套房贷利率为4.05%（5年期LPR+10BP），二套为4.55%（5年期LPR+60BP），加点数仍具备下行空间。值得关注的是，由于石家庄自去年12月至今年2月新房价格环比同比连续3个月均上涨，4月起将恢复执行全国统一的首套房贷利率下限（LPR-50BP调整为LPR-20BP）；据媒体消息，惠州也将首套房贷利率由LPR-50BP上调至LPR-35BP。
除了需求端政策，3月19日，广州市住建局发布了《广州市商品房项目概况及预售许可优化审批实施方案（试行）》（修订征求意见稿）公开征求意见，旨在优化商品房预售审批，此举有助于为企业加速、灵活推货提供更大支持。
表：2024年一季度部分省市放松四限政策主要举措
资料来源：中指研究院综合整理
促转型方面，核心是加快构建房地产发展新模式，同时加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度。2021年中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”以来，近两年行业新发展模式的探索持续深化。今年政府工作报告提出“加快构建房地产发展新模式”，与去年中央经济工作会议提法一致，房地产发展新模式从最初的“探索”到推动新旧模式“平稳过渡”，再到“加快构建”，表明当前房地产发展新模式的内涵已经逐渐清晰。3月9日，在两会民生主题记者会上，住建部倪虹部长再次从理念、机制和落实上阐述了如何构建房地产发展新模式。理念上，坚持“房住不炒”定位，完善“保障+市场”住房供应体系，预计今年保障性住房建设仍将加快推进。机制上，一是建立“人、房、地、钱”要素联动机制，以人定房，以房定地、以房定钱，同时提到抓手就是指导各地编制好住房发展规划。二是，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，倪虹部长再次提及“在供应方面，改革完善商品房的开发、融资、销售等基础性的制度”，明确提出“要有力有序推进现房销售”。预计未来土地管理制度、住房交易制度、住房保障制度、住房金融制度、住房税收制度等多个方面将迎来与新阶段新模式相适应的制度完善与改革。
此外，住建部在《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》中明确提到要“以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求”。当前，我国住房保障体系中，主要包括配售型保障房和配租型保障房。从配售型保障房来看，当前多地公布了首批或2024年年度配售型保障房建设计划，其中深圳、广州、福州计划1万余套。从保租房来看，根据国家统计局数据，2021-2023年保租房合计建设和筹集量约573万套（间），完成计划量66%；根据中指监测，目前多地已发布2024年保租房筹集目标。整体来看，今年保障性住房供给量仍将继续增加，以更好地满足居民住房需求。
表：部分城市配售型保障房建设筹集计划
资料来源：中指研究院综合整理
“三大工程”仍是重点工作，2024年重在抓开工建设，推动各项工作实质见效。去年底央行重启PSL，至今已净投放5000亿元，PSL为政策性银行发放“三大工程”建设项目贷款提供中长期低成本资金支持。数据显示，截至2024年2月底，国开行已发放城中村改造专项借款575亿元；截至2月21日，农发行已向22个省份28个城市累计投放城中村改造专项借款521.25亿元。随着资金不断落位，“三大工程”建设将加速推进，也将在稳投资、稳需求等方面发挥更大的作用。
3.22国常会继续强调“房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局”，今年我国GDP增长目标设定在5%左右，要想奋力一跳实现经济增长目标，财政、货币政策需要持续加力，房地产供需两端政策也需要进一步优化调整，房地产销售好转、房价止跌企稳，对于今年稳定市场预期至关重要，房地产行业平稳运行才能更好地保障人民群众利益，才能为实现5%左右GDP目标提供重要支撑。整体来看，政府工作报告为今年房地产调控政策定调后，各地政府相关举措及配套资金有望加快落实。
从政策趋势上看，预计一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策依然具备空间。其中，针对多样化改善性需求的政策支持力度也有望继续加大，例如北上深等核心城市或可放松大户型住房限购政策。此外，更多城市还可通过降低多孩家庭和老年家庭购房门槛、提升公积金贷款额度和增加公积金贷款次数等方式支持改善需求。
从供给端来看，“加大高品质住房供给”的要求下，一方面，预计各地政府将加大核心优质地块供给，为更多高品质住房提供优质土地保障，同时优化郊区住宅项目容积率1.0限制、优化项目价格限制等，这些政策优化将更有利于企业打造高品质产品；另一方面，从企业端来看，此前倪虹部长多次强调要“下力气建设好房子”，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，产品力强的企业将在未来加大高品质住房供给中发挥更大的作用。除此之外，“三大工程”建设配套政策和资金有望继续跟进落实，住房保障体系建设或将加速。
（二）市场趋势：预计二季度新房销售面积同比降幅将收窄，全年销售面积或延续下行态势
图：2021年以来全国不同地区新建商品房销售面积和销售额同比走势
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS（点击查看）
2024年1-2月，全国房地产市场延续调整态势，新建商品房销售面积和销售金额同比下滑较明显，降幅均超过20%，去年同期高基数、今年春节假期长影响购房需求释放节奏等因素导致新房销售数据表现偏弱。其中东部地区销售面积同比降幅低于其他地区，但销售额同比降幅在各地区中最大，表明东部地区高基数效应更加明显。
受新房销售端尚未企稳、企业现金流依然承压等因素影响，1-2月房屋新开工面积同比降幅继续扩大。与销售和新开工指标走势不同，受“三大工程”持续推进、年初部分城市土地市场升温以及城市房地产融资协调机制加快推进等多个因素共同影响，1-2月全国房地产开发投资额同比降幅较2023年全年略有收窄，其中东部地区同比下降5.6%，降幅低于全国平均水平，优势地区企业开发投资意愿相对较好；中部、西部和东北地区同比降幅均超过10%，西部和东北地区降幅分别收窄0.6和5.4个百分点。
图：2022年以来全国新建商品房销售面积和销售额累计同比走势
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS（点击查看）
年中高基数影响减弱，预计二季度新房销售规模同比降幅将收窄，核心城市政策继续优化调整将带动市场保持一定活跃度。根据中指置业调查数据，调查者认为房价仍有下跌可能、还贷压力大、收入不稳定是制约消费者入市的主要原因。随着房地产供需两端政策持续优化调整，预计居民购房门槛和购房成本仍有下调空间，购房者置业意愿也有望温和修复，叠加城市房地产融资协调机制持续落地见效，项目资金不断落实也有望进一步提振市场信心，进而带动新房销售边际好转，其中核心城市在政策优化以及供给量改善带动下，市场或将保持一定活跃度。与此同时，疫情期间积压的购房需求在去年一季度集中释放后，年中新房销售高基数影响将减弱，预计今年二季度新房销售面积同比降幅或将收窄。
表：2019年以来上海二手住宅（普通住宅+别墅）不同面积段成交套数占比
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
近两年二手房市场表现明显好于新房，今年以来这种态势依然在延续，二手房市场活跃度较高。但值得关注的是，伴随着次新房大规模入市，2023年以来，重点城市90平方米以上二手住房成交套数占比有所提升，以上海为例，2023年上海90平方米以上住房成交占比为31.1%，为2019年以来最高水平，今年1-2月，占比继续提升至32.8%，其中110-140平方米和140平方米以上住房占比分别提升至11.6%和6.4%，并且在上海二手房整体成交套数同比下降的情况下，140平方米以上住房成交套数实现了20%以上增长，大户型次新房入市无疑将分流新房市场需求，或一定程度上加重新房销售压力。
图：2012年以来全国商品房待售面积及其同比、新开工面积同比走势
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS（点击查看）
全国房屋新开工面积仍然面临较大下行压力。当前，库存高企、土地缩量、销售端恢复缓慢等多个因素仍制约着新开工恢复节奏。截至2024年2月，全国商品房待售面积达7.6亿平方米，为历史最高水平，同比增长15.9%，其中商品住宅待售面积4.1亿平方米，同比增长23.8%，已竣工未售库存不断上行或导致企业新开工意愿不足。当前新房销售尚未企稳，一方面直接影响企业新开工积极性，另一方面，企业资金回笼缓慢，资金压力不减，也制约了新开工节奏。另外，今年以来土地市场延续缩量态势也将继续拖累新开工修复。
城市分化加剧，优质地块增加或将一定程度上支撑核心城市新开工规模。2024年以来，为了促进土地市场活跃度提升，部分城市增加了优质地块的供给量，今年一季度（截至3月26日）一线城市住宅用地成交面积同比实现正增长。核心城市政策优化预期较强，新房市场销售存在向好潜力，叠加短期库存整体处于合理区间，土地成交放量或带动企业新开工意愿提升。
图：2022年以来全国房地产开发投资额累计和单月同比增速
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS（点击查看）
短期房地产开发投资额同比下行态势难改，但城市房地产融资协调机制加快落实见效和“三大工程”加速推进，有望为房地产开发投资额修复提供重要支撑。在销售端恢复缓慢情况下，房地产开发投资额增速下行压力仍然较大，但随着各地房地产融资协调机制加快建立，企业端资金支持力度加大，相关项目建设有望持续推进，叠加多地“三大工程”建设加速，将为房地产开发投资提供一定支撑，预计二季度投资降幅或将继续改善。
展望2024年全年，全国新房市场销售规模或继续回落，根据中指研究院测算，中性预期下，2024年全国商品房销售面积同比降幅或在5%左右。供给端来看，影响新开工面积的各项因素短期内较难出现明显改善，全年房企开工意愿预计将保持谨慎，新开工面积或延续下行态势。投资方面，2024年，在政策推动下，企业融资环境有望逐渐改善，项目竣工交付或保持一定规模，预计全年房地产开发投资额同比降幅较2023年将有所收窄。
本文首发于微信公众号：中指研究院。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
（责任编辑：徐帅 ）