TOP20中销售额增幅排名第1；依托双国企背景，融资畅通，非公开拓储优势明显。
◎ 作者 / 房玲、陈家凤
核心观点
【超额完成目标，2024年可售货值2700亿、目标去化率55%】2023年销售额1420.3亿，同比上升13.6%，完成1320亿元销售目标的107.6%。行业调整周期中，越秀凭组织优势和资源优势实现逆势增长。为做精总部、做强区域，年内精简组织架构，将华中和西部实施战略合并，落地“1+3”区域布局战略；资源优势上，76.7%销售额由大湾区、华东贡献，其中北上广深贡献销售额约62%。2024年越秀可售货值2700亿，全年销售目标1470亿，目标去化率55%。
【非公开渠道拓储占比53%，土储可售货值约4800亿】全年越秀维持适度的投资强度，新增28宗地块,总建面约490.9万平，同比减少29.4%；新增土储聚焦一二线，其中一线占比30.4%。为分摊核心地块成本，权益比例有所下滑，权益建面占比同比下滑6.6pct至45.6%。企业持续完善“6+1”多元拓储模式，非公开拿地面积占比53%，如首次走出广州旧改，获取可售货值约30亿上海虹口城市更新项目，新增建面约48万方的杭州星桥TOD项目等。年末总土储可售货值约4800亿，去化周期3年左右。
【已售未结资源充裕，15亿减值拨备致净利率回落至5.7%】2023年越秀结转收入752亿，同比增长9.4%；期末包含合联营公司项目的已售未入账销售额1993亿，较年初增长11.3%，锁定了后期营收和利润稳健增长。盈利能力，毛利率15.3%，受计提15亿的减值拨备及销管费用率增至4.6%的影响，净利率同比减少2.8pct至5.7%，归母净利率下滑至4%，核心盈利待改善。
【完成83.6亿港元再供股融资，三道红线维持绿档】依托双国企背景，越秀融资优势凸显，年内成功完成83.6亿港元供股再融资、获1.15倍超额认购，增强其资金实力。有息负债1044亿，较年初增长18.2%；按币种分，外币借贷占比17%，较去年同期减少8pct，利用境内降息通道，将境外高成本债务置换为境内低成本债务，带动加权平均借贷成本优化至3.82%。现金流充沛，非受限现金292.7亿，较年初增加34%，三条红线维持绿档。
【集团商业储备丰富，越秀房托为其打开资产退出渠道】越秀地产商业储备资源丰富，年末在建物业面积32.46万方、未建物业面积56.35万方，后续可择机孵化注入房托平台，以补充集团自身的现金流。期末越秀房托物业估值425.59亿，较年初微升0.5%，缘于经济低迷下写字楼估值承压。物业组合建面118.4万方，73.6%为写字楼，但其出租率83%，是其物业类型中空置率相对较高。
01
销售
超额完成目标
2024年可售货值2700亿、目标去化率55%
2023年越秀地产实现合同销售额1420.3亿，同比上升13.6%，增速为TOP20房企中排名第1，超额7.6%完成全年1320的业绩目标；合同销售面积445.1万平，同比提升7.5%，销售均价31911元/平方米，同比上升5.7%。
行业下行周期中，越秀凭借自身组织管理优势和大湾区资源优势维持销售逆势增长。管理层面，为做精总部、做强区域，年内越秀调整组织架构，将华中和西部实施战略合并，将过去“1+4”区域布局调整为“1+3”，即大湾区+中西部/华东/北方，且深耕核心城市，聚焦于北上广深，以及杭州、成都、合肥、西安等重点二线城市，组织架构的精简收敛可缩短管理半径提升项目周转效率。
从销售结构来看，越秀区域发展战略聚焦大湾区、华东，2023年大湾区销售额716亿，占比同比提升2.7pct至50.4%，其中广州、深圳合计贡献销售额663亿，占到大湾区93%。除大湾区外，受益于“1+3”区域布局战略，年内华东实现销售额374亿，占比26.3%，由杭州、上海贡献销售额297亿，占到华东近80%。此外，中西部销售额201亿，占到整体的14%；而北京深耕战略取得进展，年内贡献销售额79.3亿，推动北方销售贡献度同比提升4.55pct至9.2%。整体来看，北上广深贡献销售额62%，二线贡献33.4%，其中24%销售集中杭州、南京、合肥、武汉和成都等重点省会。
展望未来，2024年越秀可售货值2700亿，其中大湾区、华东占比72%，中西部和北方分别为17%和11%。2024年企业目标销售1470亿，较2023年增长3.5%，目标去化率55%，与2023年水平相当。
02
投资
非公开渠道拓储占比达53%
土储可售货值约4800亿
2023年越秀维持适度的投资强度，全年新增28宗地块,计容总建面约490.9万平，同比减少29.4%；披露的权益投资口径351亿，未完成年初定下的400亿投资预算。
从布局来看，越秀持续聚焦大湾区和华东，以拿地面积计，华东、大湾区、中西部和北方占比分别32%、18.4%、38.1%和11.5%；新增土储全聚焦核心一二线，一线城市拿地面积占比30.4%，二线集中于杭州、西安、郑州、成都和合肥等地。为平摊核心城市核心地块的拿地成本，年内越秀拿地权益比有所下滑，权益建面223.9万平，占比45.6%，较去年下滑6.6pct，合作方以央国企为主，未来可适当增加权益比来巩固核心地块优势。
从获储渠道看，因核心地块热度高，如年内所获取的北京海淀项目成交楼面价达到8.86万元/平方米，越秀地产持续完善以TOD、城市更新、国企合作、产业勾地、城市运营、收并购和公开市场竞拍的“6+1”多元拓储模式，可有效控制拿地成本，以相对合理的溢价获取核心资源。
2023年公开市场拿地面积占比47%、非公开占53%，包括获得建面约48万方的杭州星桥TOD项目，成交楼面价8579元/平；首次走出广州旧改市场，获取上海虹口城市更新项目，可售货值约30亿；勾地获取建面约55万方的郑州天悦江湾项目，成交楼面价仅3241元/平；通过与滨江达成的战略合作，进一步打开杭州市场，收购5个合计建面约89万方的杭州项目等。
年末总土储建面2567万平，披露的可售货值约4800亿，去化周期约3年左右，相对合理。土储结构方面，未建建面796.3万方，占比31%，储备充裕；以建面计，61%土储聚焦大湾区和华东，其中大湾区占比42%，95%集中一二线城市，核心城市资源优势凸显。
此外，期末越秀储备9个TOD项目（7个广州+2个杭州），土储建面约331万方，占到整体土地储备的13%。9个TOD项目年内均贡献了销售，累计合同销售额约274亿，同比增长24%，未来也将持续推动企业销售的增长。
03
盈利
已售未结资源充裕
15亿减值拨备致净利率回落至5.7%
2023年越秀营业总收入802亿，同比增长10.8%，结转收入752亿，同比增长9.4%。受益于稳定的销售增长，期末包含合营及联营公司项目的已售未入账销售额1993亿，较年初增长11.3%，合同负债较年初增加17.7%至876.5亿，已售未结资源充裕、锁定后期营收和利润稳健增长。
盈利能力，毛利同比下滑17%至122.6亿，毛利率15.3%，较去年下滑5.2pct，缘于部分项目售价不及预期。年内约15亿的减值拨备来源于广州萝岗项目及陈头岗项目、武汉国际金融汇项目，广州两个项目在2023年因为被纳入保障性租赁住房用途，被重估了价值，分别跌了5.38亿、8.28亿；武汉国际金融汇受市场环境影响，跌了约1.44亿。此外，叠加销管费用率增至4.6%的影响，净利同比跌幅25.5%至45.8亿，净利率同比减少2.8pct至5.7%。
此外，年内结转项目的权益比有所提升，少数股东损益占比从去年同期的35.6%下滑至30.4%。全年归母净利31.9亿（同比减少19.4%），归母净利率下滑至4%，核心盈利待改善。
04
偿债
完成83.6亿港元供股再融资
三道红线维持绿档
依托双国企背景，越秀融资优势凸显，年内获得母公司越秀集团和广州地铁的供股支持，成功完成83.6亿港元供股再融资、获1.15倍超额认购，增强其资金实力；公开市场上，全年发行境内公司债69亿（加权平均年利率3.37%）、境外人民币自贸区债34亿、境外人民币点心债12.1亿，畅通的融资渠道保障了其业务板块的扩张。
年末越秀有息负债1044亿，较年初增长18.2%。从渠道看，银行贷款占比同比提升2pct至64%，债券工具占比36%；按币种分，外币借贷占比17%，较去年同期减少8pct，利用境内降息通道，将境外高成本债务置换为境内低成本债务，带动加权平均借贷成本优化至3.82%。
当前市场不稳定的情况下，越秀以现金流安全为保障，全年经营性现金流从去年同期的36.6亿大幅升至83.5亿，在手现金较年初增加31%至461亿；若扣除预售资金监管余额，可动用现金292.7亿，较年初增加34%，预售监管资金占比36.5%，较年初略有下滑，非受限现金短债比1.27。此外，越秀汇报监管部门的扣预资产负债率67.4%、净资产负债率57%，维持绿档。
05
多元化
集团商业储备丰富
越秀房托为其打开资产退出渠道
越秀坚持“商住并举”发展战略，全年商业物业总经营收入25.74亿，同比上升17.1%；其中直接持有商业租赁收入4.9亿，同比提升49.7%；其余部分均由越秀房托所贡献。
越秀与越秀房托构建的“地产+基金”双平台互动模式，有效实现商业地产投、融、管、退的完整链条。越秀地产负责孵化前期商业项目，待项目成熟后注入越秀房托，降低集团财务杠杆率的同时，可通过REIT的专业化运营，持续为物业提高估值。
2023年末越秀房托旗下共有10项物业组合，合计的物业估值425.59亿，较年初微升0.5%，增幅较缓缘于经济低迷下写字楼估值承压。年末旗下物业组合的建面118.4万方，可租赁面积80.4万方，按总建面计，写字楼占比73.6%，零售、酒店、公寓和批发占比分别10.1%、7.7%、4.3%和4.2%；其中写字楼出租率82.5%，是其物业类型中空置率相对较高。
越秀地产商业储备资源丰富，年末在建物业面积32.46万方、未建物业面积56.35万方，后续可择机孵化注入房托平台，获取商业项目的变现，以补充集团自身的现金流。
排版丨土木
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