一、住宅产品结构特征
・ 从成交套数占比变化上看，与2022年1-11月相比，2023年1-11月30个代表城市中，18个城市90平以下产品成交套数占比下降；18个城市120平以上产品成交套数占比上升，其中一二线城市为14个；在120平以上改善面积段中，19个城市120-144平面积段产品成交套数占比提升。
・ 从热点城市成交结构看，2023年1-11月，北京90平以下产品成交套数同比增长10.6%，90-200平产品成交套数同比增长23.3%；成都90平以下产品成交套数同比下降38.4%，90-200平产品成交套数同比增长3.5%；东莞90平以下产品成交套数同比增长8.7%，90-200平产品成交套数同比增长6.3%。
二、房企产品动态
・ 11月30日，保利置业上市30周年暨产品发布会正式启幕，现场提出“保利是吾乡”全新品牌发展观，同时发布“赋系”、“壹号系”、“誉系”全新作品。
・ 近日，“2023建发房产中式建筑美学新品赏析”盛典在上海举办，现场对“盛世唐风”及“风雅宋韵”两款风格产品的匠造理念与特点进行了详尽解读。
三、房企产品系解析
中建壹品聚力产品优化升级，目前已形成“星城系”、“公馆系”、“壹号系”为主的住宅产品系，致力推动人与建筑和谐共融。
四、产品设计亮点
・ 建筑立面：扬州绿城・凤鸣�庐位于扬州广陵区，紧邻古运河畔，项目将现代用材、传统元素及扬州地域文化进行巧妙融合，提升了立面昭示性。
・ 园林景观：太原保利・长兴璞悦项目以宋式美学为骨，借鉴太原著名景区晋祠和江南园林造园手法，打造“一环・两轴・五重・九境”景观格局。
・ 户型设计：成都龙湖・天府晴川项目143平户型打造约71平中央社交厅，“主卧小家化”复合更多功能场景。
・ 精装设计：佛山建发・灯湖天�o项目户内配套全一线品牌奢装，百余项精工细节，打造高品质人居样本。
五、优秀项目解析
万科・光谷锦曜落址于武汉光谷金融港中央生活区，是万科旗下“锦系”全新力作。项目建筑面积约16.83万方，容积率2.08，规划11栋精装住宅，共1086户。规划布局方面，项目放弃了常规“高低配”，采用了18F小高层及27F高层规划布局，沿街路面建筑层高依次增加，保证了居住者更好的通风采光，同时拥有更充足的空间打造园林，项目自带9班制幼儿园及4500平商街。建筑立面上，项目采用片区少有的现代类公建化立面。景观设计上，项目提炼武汉在地文化，把“荆楚”、“江湖”、“码头”文化特征融入示范区中。项目主力户型95-126平，其中126平户型两梯两户，五开间朝南，南向面宽约14.1米；入口独立步入式玄关，不占用走廊空间，功能性强，亦能保证居者隐私；约6米横厅实现全家人多功能共享互动，同时，横厅外连约7.4米南向阳台，有效拓宽景观视野。
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住宅产品结构特征
1、全国30城成交面积段分布
从成交套数占比变化上看，与2022年1-11月相比，2023年1-11月30个代表城市中，18个城市90平以下产品成交套数占比下降；18个城市120平以上产品成交套数占比上升，其中一二线城市为14个；在120平以上改善面积段中，19个城市120-144平面积段产品成交套数占比提升。
图：2023年1-11月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
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2、热点城市结构特征
（1）北京1-11月成交结构特征
从成交面积结构看，2023年1-11月北京90平以下刚需型产品成交15647套，同比增长10.6%，成交套数占比为32.6%，较2022年同期下降1.4个百分点。90-200平产品成交29089套，同比增长23.3%，成交套数占比60.7%，较2022年同期上升4.0个百分点。
从成交总价结构看，500万以下产品成交套数占比41.1%，较2022年同期下降0.7个百分点。500-1000万总价段产品成交套数占比41.6%，较2022年同期上升3.5个百分点。1000万以上产品成交套数占比下降至17.3%。
图：北京商品住宅成交面积结构
图：北京商品住宅成交总价结构
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
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（2）成都1-11月成交结构特征
从成交面积结构看，2023年1-11月成都90平以下刚需型产品成交8377套，同比下降38.4%，成交套数占比6.1%，较2022同期下降3.9个百分点。90-200平产品成交约12万套，同比增长3.5%，成交套数占比87.8%，较2022年同期上升2.7个百分点。200平以上大户型产品成交8307套，同比增长23.4%，成交套数占比提升至6.1%。
从成交总价结构看，250万以下产品成交套数占比59.1%，较2022年同期下降9.9个百分点。250-500万产品成交套数占比32.7%，较2022年同期提升7.5个百分点。500万以上产品成交套数占提升至8.2%。
图：成都商品住宅成交面积结构
图：成都商品住宅成交总价结构
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
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（3）东莞1-11月成交结构特征
从成交面积结构看，2023年1-11月东莞90平以下产品成交4542套，同比增长8.7%，成交套数占比18.0%，较2022年同期基本持平。90-200平产品成交19438套，同比增长6.3%，成交套数占比77.0%，较2022年同期下降0.8个百分点。200平以上大户型产品成交套数占比提升至5.0%，同比增长21.5%。
从成交总价结构看，250万以下产品成交套数占比34.1%，较2022年同期下降5.7个百分点。250-500万产品成交套数占比47.5%，较2022年同期下降1.8个百分点。500万以上产品成交套数占提升至18.5%。
图：东莞商品住宅成交面积结构
图：东莞商品住宅成交总价结构
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
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房企产品动态
1、保利置业上市30周年暨产品发布会
11月30日，保利置业上市30周年暨产品发布会正式启幕，发布会以“至真致美置吾乡”为主题，溯源企业初心，提出“保利是吾乡”全新品牌发展观，同时发布POLYLIGHT・人居四感体系、致美生活图谱及“赋系”、“壹号系”、“誉系”全新作品。
图：保利置业上市30周年暨产品发布会
2、2023建发房产中式建筑美学赏析盛典
近日，“2023建发房产「盛世唐风・风雅宋韵」中式建筑美学新品赏析”盛典在上海举办。盛典现场，建发阐述了致力于做新中式产品的初衷与思考，同时对”盛世唐风”、“风雅宋韵”两款风格产品文化溯源、匠造理念与特点进行了详尽解读。
图：2023建发房产盛典现场
房企产品系解析
中建壹品秉持精工基因，将科技、绿色、智慧厚植地产开发，站在健康住宅的新高度，从温度、湿度、空气、阳光、噪音等基本生命元素出发，打造宜居典范。中建壹品聚力产品优化升级，目前已形成“星城系”、“公馆系”、“壹号系”为主的住宅产品系，推动人与建筑和谐共融。
表：中建壹品住宅产品系解析
公馆系代表项目：北京中建壹品・学府公馆
项目简介
项目地处海淀北四环外，周边紧邻农大、林大和清华，学府气息浓厚。项目西邻小月河，东望约680公顷奥林匹克森林公园，东升八家郊野公园在侧。距离地铁15号线北沙滩站约700米，四横三纵立体路网，轻松接驳中关村(000931)、亚奥、望京等商圈；圣熙8号购物中心、华创生活广场等商业林立；紧邻中日友好医院西区、北医三院、解放军306医院等医院，繁华配套一应俱全。
图：中建壹品・学府公馆建筑园林效果图
159平户型设计亮点
三面朝南，约4.4米宽厅设计，南向整体约11.1米面宽，双飘窗，采光尺度阔绰。
独立玄关设置，私密性强。来客、家务、居住动线合理布局，互不干扰，提升居住品质。
多功能书房设计，既可以作为主人的独立空间，也可作为休闲娱乐区。
主卧套房，配置独卫、衣帽间，收纳空间充足，起居更为便利。
图：中建壹品・学府公馆159平户型
产品设计亮点
1、建筑立面：将现代用材、传统元素及扬州地域文化相融合，提升立面昭示性。
扬州绿城・凤鸣�庐：项目位于扬州广陵区，紧邻古运河畔，建筑设计将现代用材、传统元素及扬州地域特色进行了巧妙融合。立面整体以水平向线条为主，强调形体的轻盈与舒展，与古运河的绵延之势相契合，且层间线条采用了石材一体板及铝型材线脚收边的做法，使水平线条更为挺拔。在细节设计中，提取传统古建筑中的挂落、花板、檐柱、勾栏等符号，转译为现代的檐下装饰线脚、阳台转角造型柱及栏杆扶手；基座部分，通过凸出的线脚及加高的横向线条，提升建筑的庄重感及精致感。
图：扬州绿城・凤鸣�庐项目建筑立面
2、园林景观：以宋式美学为骨，借鉴江南园林造园手法，匠造具备国风之美的宋式园林社区
太原保利・长兴璞悦：项目借鉴宋朝名作《千里江山图》的意境，将草木、水景、凉亭、山石等元素进行糅合，借鉴太原著名景区晋祠和江南园林的造园手法，打造“一环・两轴・五重・九境”景观格局。一环指乐活环跑道，双轴指东西礼序轴和南北礼序轴，五重指归家的五道礼制空间，九境为九个宋韵“私园”，一环双轴五重九境串联起园林各个景观节点，移步异景，四季不同的景致，让居者随时随地感受雅宋的园林美学及生活雅趣。
图：太原保利・长兴璞悦项目园林实景图
3、户型设计：143平户型打造约71平中央社交厅，“主卧小家化”复合更多功能场景
成都龙湖・天府晴川：143平四室两厅户型，两梯两户，入户约11平独立全明电梯厅；通过优化静区走廊打造约71平中央社交厅，满足多场景社交需求；客厅配有开放式书房，视野更通透；南北全景双阳台设计，有效提高空气对流效率及观景效果；“小家化主卧”空间约28平，入口处通过隐秘玄关来避免直面方厅，5米U型衣帽间配有采光梳妆台，另带有双台盆独立卫浴系统。
图：成都龙湖・天府晴川143平户型图
4、精装设计：项目户内配套全一线品牌奢装，百余项精工细节，打造高品质人居样本
佛山建发・灯湖天�o：项目以108项精工细节，打造高品质人居样本。玄关空间安装红外感应灯、一键总控按钮、全屋智能控制面板，打造智感便捷归家体验；餐客厅采用无主灯吊顶设计，亦有弧形灯槽造型、隐藏式悬浮灯带、铝合金弧形踢脚线等设计。岛台式一体化中西厨采用三联门设计，另有厨房轨道移动插座，且岛台预留可升降插座面板；卧室采用人字拼木地板、不锈钢通高门套、隐藏式悬浮灯带、铝合金踢脚线、多功能液晶触控屏等精工细节。
图：佛山建发・灯湖天�o精装实景图
优秀项目解读
万科・光谷锦曜项目位于武汉光谷金融港中央生活区，是万科旗下“锦系”全新力作。项目临近地铁2号线佛祖岭站，同时，项目西侧有轨电车L1可快速直达光谷软件园、关山大道等地。商业配套方面，项目南侧伟星光谷星悦广场体量约12万方，周边亦有世达广场、当代国际城乐荟等成熟商业。项目自带幼儿园，一街之隔紧邻光谷十五小学东校区，周边较近还有光谷为明中学等教育资源。
项目建筑面积约16.83万方，容积率为2.08，规划11栋精装住宅，共1086户。建筑排布上，项目放弃了常规“高低配”，采用了18F小高层＋27F高层规划布局，沿街路面建筑层高依次增加，保证了居住者更好的通风采光，同时拥有更充足的空间打造景观园林。
图：万科・光谷锦曜项目规划示意
建筑设计上，项目采用片区内少有的现代类公建化立面，整体以灰白色系材料作为主要色调。项目强调明确的体块关系，通过横向线条水平方向的延伸，塑造舒展的建筑形象。
图：万科・光谷锦曜建筑效果图
景观设计上，项目提炼武汉在地文化，把“荆楚”、“江湖”、“码头”文化特征融入示范区中，如将荆楚文化中的“深出檐、高台基、精装饰”等手法应用到建筑屋檐、基座等细部设计；在造园方面，整个庭院以“苏式留园”为造园蓝本，将江南造园技艺与荆楚文化巧妙结合，打造三进归家园路。此外，院中建筑以中央水面为核心，四周回廊环绕，形成洄游式园林动线，呈现四水归堂的合院格局。院中多处细节选用了绿琉璃元素――中国三大琉璃之一，打造具有本土文化性又兼顾礼序的观景体验。
图：万科・光谷锦曜示范区实景图
户型设计上，126平户型两梯两户，五开间朝南，南向面宽约14.1米；餐厅、客厅、厨房及阳台四大公区联动，布局有序；约6米横厅串联多种生活场景，实现全家人多功能共享互动；同时，横厅外连约7.4米南向阳台，有效拓宽景观视野；南向主卧小家化设计，配有独立衣帽间及独立卫浴系统，功能更丰富；入口独立步入式玄关，不占用走廊空间，功能性强，且亦能保证居者隐私。
图：万科・光谷锦曜126平户型图
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